Mietkauf Immobilie – Was ist das?

Mietkauf Immobilie – was ist das?
Welche alternativen Möglichkeiten gibt es neben Kauf oder Miete, um in ein neues Zuhause zu kommen? Kennen Sie Mietkauf?

Der Mietkauf ist eine Form des Immobilienerwerbs, bei der ein Mieter die Möglichkeit hat, das gemietete Objekt zu einem späteren, festgelegten Zeitpunkt zu kaufen. Man macht also beides: erst mieten, dann kaufen.

Sie zahlen monatliche Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum , die teilweise oder vollständig auf den Kaufpreis angerechnet werden. Mit der Miete wird die Immobilie also bereits zu einen Teil abbezahlt. Der Mietkaufvertrag muss notariell beurkundet werden und besteht aus einem Mietvertrag und einem Kaufvertrag. Er regelt die genauen Konditionen und den Zeitpunkt des möglichen Kaufs. Meist zahlt man zu Beginn des Vertragsverhältnis noch eine Anzahlung; das ist aber nicht zwingend vorgeschrieben. Nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit ist normalerweise ein Restbetrag fällig, mit dem die Immobilie an den bisherigen Mieter verkauft wird.
Ist die Zahlungen vollständig beglichen sind, wird der Mieter der juristische Eigentümer der Immobilie; wirtschaftlich ist man das bereits bei Vertragsunterschrift. Das bedeutet, dass anders als bei einer Vermietung der Mieter oder die Mieterin auch für Instandhaltungen, Modernisierungsarbeiten sowie andere fällige Kosten bezahlen muss.

Mietkauf Immobilie: Vorteile für Käufer / Mieter:

1. Schrittweiser Erwerb von Eigentum: Mieter können schrittweise Eigentum an einer Immobilie zu erwerben, ohne sofort einen großen Betrag aufbringen zu müssen; es ist also auch eine Option für Kaufinteressenten mit wenig oder keinem Eigenkapital.
2. Im Fall einer geringen Anzahlung und Restsumme ist ein Immobilienkauf mit vergleichsweise wenig Eigenkapital möglich. Auch wer kaum Ersparnisse hat, kann so langfristig möglicherweise ein Haus oder eine Wohnung kaufen.
3. Im Fall einer geringen Anzahlung und Restsumme ist der Immobilienkauf möglicherweise ohne Baufinanzierung möglich. So haben auch Käuferinnen und Käufer Zugang, die Schwierigkeiten haben, eine Baufinanzierung abzuschließen.
4. Wird für die Restsumme doch eine Baufinanzierung abgeschlossen, geht es durch die anrechenbaren Teile aus den „Mietzahlungen“ um eine weitaus kleinere Kreditsumme. So sparen Sie beispielsweise auch an den Zinsen.
5. Als Käufer oder Käuferin kennen Sie die Immobilie beim Kauf genau, wenn sie juristische Eigentümerin oder Eigentümer werden. Schließlich haben sie bereits als Mieterin oder Mieter darin gewohnt – sie wissen also worauf Sie sich einlassen.
6. Die monatliche Miete ist nicht verloren, sondern zahlt die Immobilie ab – zumindest zum vereinbarten Anteil.
7. Unerwartete Mieterhöhungen sind nach Abschluss des Mietkaufvertrags nicht mehr möglich.
8. Investitionen in das Haus oder die Wohnung lohnen sich fir Sie als Mieterin oder Mieter eher, weil die Immobilie einem später gehören wird.
9. Planungssicherheit: Durch den Mietkaufvertrag haben Mieter langfristige Planungssicherheit und können sich auf den späteren Immobilienerwerb einstellen.
10. Flexibilität: Als Mieter können Sie in der Zwischenzeit bereits in der Immobilie wohnen und diese nach Ihren Vorstellungen gestalten, bevor Sie sie endgültig erwerben.

Nachteile eines Mietkaufs für den Käufer / Mieter:

1. Höhere Kosten: Häufig sind die monatlichen Raten beim Mietkauf höher als bei einem klassischen Mietvertrag, da die Raten einen anderen HIntergrund haben als die normale Miete ind zur Abzahlung eines Kaufpreises dienen sollen.
2. Als Mieter oder Mieterin müssen Sie im Gegensatz zu anderen Mieterinnen und Mietern selbst für die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten der Immobilie aufkommen, da Sie bereits wirtschaftlicher Eigentümer beziehungsweise wirtschaftliche Eigentümerin sind.
3. Der Mietkauf ist häufig riskant und meistens teurer als der klassische Immobilienkauf mit einer Baufinanzierung.
4. Keine Garantie auf Kauf: Wenn sich die finanzielle Situation des Mieters verschlechtert, kann es passieren, dass dieser den Kauf nicht mehr stemmen kann und somit die bereits gezahlten Raten verloren sind und der Verkaud rückangewickelt werden muss.

Mietkauf Immobilie: Vorteile für Verkäufer:

1. Sichere Einnahmen: Durch den Mietkaufvertrag haben Vermieter langfristige und planbare Einnahmen aus dem Mietkaufobjekt.
2. Geringeres Risiko: Da ein Teil des Kaufpreises bereits durch die monatlichen Raten abgedeckt wird, besteht für Vermieter ein geringeres Risiko im Vergleich zu einem reinen Mietverhältnis.

Nachteile für die Verkäufer:

1. Risiko einer Wertsteigerung: Wenn der Wert der Immobilie während der Laufzeit des Mietkaufvertrags steigt, ist dies für den Vermieter/Verkäufer nachteilig, da sich der vertraglich vereinbarte Kaufpreis nicht mehr ändert.
2. Wenn sich die finanzielle Situation des Mieters verschlechtert, kann es passieren, dass dieser den Kauf nicht mehr stemmen kann und somit der geschlossene Notarvertrag wieder aufgelöst werden muss.
3. Rechtliche Komplexität: Die rechtlichen Regelungen beim Mietkauf sind komplex und erfordern genaue Kenntnisse, um mögliche Fallstricke zu vermeiden.

Fazit

Der Mietkauf Immobilie kann Chancen bieten, aber auch riskant sein. In jedem Fall sollten Sie die Bedingungen genau prüfen, bevor Sie einen Mietkaufvertrag unterschreiben. Wer verkauft, wird den komplizierteren Weg des Mietverkaufs in der Regel nur gehen, wenn sich das für ihn auch lohnt. Möglicherweise ist das Objekt sonst schwer verkäuflich oder der Gesamtkaufpreis beim Mietverkauf höher als bei einem herkömmlichen Immobilienverkauf.
In Deutschland gibt es relativ wenige Immobilienangebote zum Mietkauf. Die Auswahl ist dadurch kleiner. Regeln Sie beim Notar unbedingt im Mietkaufvertrag, was im Fall einer Insolvenz des Verkäufers oder der Verkäuferin während der Mietphase passiert.

Wann wäre diese Kaufpotion sinnvoll?

Sinnvoll kann ein Mietkauf sein, wenn sich beide Parteien gut kennen. Wenn beispielsweise die Großeltern ihr Eigenheim an den Enkel übertragen möchten; der Enkel hat aber aktuell das nötige Eigenkapital noch nicht. Die Familie legt dann mit dem Mietkauf fest, dass das Geld über eine Miete Stück für Stück bezahlt werden kann.
Parteien, die sich gegenseitig nicht kennen, sollten daher am besten offen thematisieren, welche Vorteile sich dem Verkäufer oder der Verkäuferin bieten, wenn er oder sie sich zum Mietverkauf entscheidet. Lassen Sie sich deshalb gut beraten und vergleichen Sie die Immobilie auch mit Kaufangeboten über eine herkömmliche Immobilienfinanzierung.
Allgemein würde ich von einem Mietkauf hier in der Region, im Landkreis Freising eher abraten. Die Kaufpreise sind meines Erachtens für diese Option des Eigentumserwerbs zu hoch. Durch Zahlung der Mieten wird in der Regel innerhalb von einer Laufzeit von beispielsweise 10-15 Jahren zu wenig vom vereinbarten Kaufpreis abbezahlt. Es ist entweder eine höhere Anzahlung zu Beginn nötig oder als Mieter/Käufer müsste man zur Begleichung der Schlussrate doch eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen. Ohne Eigenkapital halte ich auch diese Variante des Kaufs für nicht machbar bzw. würde potentiellen Verkäufern aufgrund der verschiedenen Risiken davon abraten.

Haben Sie Fragen zum Verkauf der Immobilie  oder haben Sie Fragen zu diesem Beitrag? Ich stehe Ihnen gerne zur Verfügung!