Zeitlich befristeter Mietvertrag

Zeitlich befristeter Mietvertrag: Wann ist ein Zeitmietvertrag rechtlich möglich?

Die meisten Mietverträge werden unbefristet abgeschlossen. Ein Vermieter kann mit dem Mieter aber auch ein zeitlich befristetes Mietverhältnis vereinbaren. Ein zeitlich befristeter Mietvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, die eine vorab festgelegte Dauer vorsieht. Der Gesetzgeber hat für den Abschluss von befristeten Mietverträgen jedoch strenge Vorgaben geschaffen, die für die Gültigkeit von Zeitmietverträgen zwingend einzuhalten sind. Die zeitliche Befristung muss immer genau begründet werden. Worauf sollten Mieter und Vermieter also im Detail achten?

Wie sind die rechtlichen Grundlagen für diese Art des Mietvertrags?

Die gesetzliche Grundlage für einen Zeitmietvertrag ist § 575 BGB. Gemäß § 126 BGB müssen solche Verträge zwingend in Schriftform abgeschlossen werden. Dabei ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Grund für die Befristung des Mietvertrages spätestens bei Vertragsabschluss schriftlich mitzuteilen (§ 575 Abs. 1 S. 1 BGB). In den von mir verwendeten Mietverträgen vom IVD Süd kann das genau dokumentiert werden. Nennt der Vermieter dem Mieter den Grund für die Befristung NICHT, ist diese nicht wirksam und das Mietverhältnis gilt entsprechend automatisch als unbefristet geschlossen.

Unter welchen Bedingungen ist eine zeitlich befristeter Mietvertrag rechtlich möglich?

1. Eigenbedarf des Vermieters: Einer der Hauptgründe für die Befristung eines Mietvertrags ist, dass der Vermieter die Immobilie nach einem bestimmten Zeitraum selbst nutzen möchte. In diesem Fall, wenn ein Vermieter also plant, sein Mietobjekt für sich, Familienangehörige oder andere Angehörige seines Haushalts nutzen zu wollen und das vor Vertragsabschluss schriftlich festgehalten wird, ist ein Zeitmietvertrag zulässig.

2. Umbau/Modernisierung und Baumaßnahmen/Abriss: Möchte ein Vermieter sein Mietobjekt durch Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen so stark baulich verändern, dass der Weiterbestand des Mietverhältnisses die geplanten Baumaßnahmen erschweren würde, ist ein Zeitmietvertrag ebenfalls zulässig.

3. Der Betriebsbedarf bei Werksmietwohnungen: Ein Zeitmietvertrag ist auch dann möglich, wenn der Vermieter beabsichtigt, sein Mietobjekt an einen Mitarbeiter vermieten zu wollen oder wenn der Wohnraum nach Ablauf der Mietzeit als Gewerberaum genutzt werden soll.

Es ist wichtig zu beachten, dass eine zeitliche Befristung nicht beliebig und ohne stichhaltige, sachliche Gründe erfolgen kann. Sie muss immer auf allgemein nachvollziehbaren und gesetzlich akzeptierten Grundlagen beruhen. Im Gegensatz zu einem unbefristeten Vertrag, der ohne festes Enddatum läuft, gibt es für befristete Mietverträge immer eine zeitliche Fixierung. Eine Mindestlaufzeit gibt es allerdings nicht und der befristete Vertrag kann auch beliebig oft verlängert werden. Zum Ende des Zeitmietvertrags muss der Befristungsgrund allerdings immer noch vorliegen, sonst wird der Zeitmietvertrag automatisch zu einem unbefristeten Vertrag. Werden die recht strengen Regeln nicht richtig eingehalten, ist ein zeitlich befristeter Vertrag rechtliche unwirksam. Sind Sie sich unsicher, ob Ihr geplanter Mietvertrag rechtlich korrekt ist, ist es sinnvoll, sich rechtlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass die geplante Vereinbarung den geltenden Vorschriften entspricht.

Fazit

Ein zeitlich befristeter Mietvertrag bietet sowohl Vermietern als auch Mietern Flexibilität und Planungssicherheit. Durch klare Absprachen und die Berücksichtigung der rechtlichen Rahmenbedingungen können beide Parteien von einer solchen Vereinbarung profitieren. Anders als bei einem unbefristeten Mietvertrag hat der Mieter während der Laufzeit des Zeitmietvertrages kein Kündigungsrecht: Auch wenn ein berechtigtes Interesse seitens des Mieters besteht, ist die ordentliche Kündigung mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist also ausgeschlossen. Der Vermieter muss daher während der Mietdauer nicht mit einer vorzeitigen Kündigung des Mieters rechnen und hat somit eben mehr Planungssicherheit. Ein Aufhebungsvertrag ist aber trotzdem möglich, wenn beide Seiten der Auflösung des Vertrages zustimmen.
Bei möblierten Immobilien ist die Gesetzeslage weniger streng; hier sind zeitliche Befristungen möglich. Aber auch hier gilt es, sich beraten zu lassen, um keine unliebsamen Überraschungen zu erleben.