Geerbte Immobilie verkaufen

Geerbte Immobilie verkaufen: Sie haben geerbt und überlegen, was Sie mir Ihrem Erbe machen wollen?

Geerbte Immobilie verkaufen: Sie haben eine Wohnung oder ein Haus geerbt? Viele Erben stellen sich die Frage, was sie mit der Immobilie zukünftig machen wollen, wie sie ihnen am meisten nutzt und ob sie sie verkaufen sollten. Dabei fühlen sich viele Erben unsicher, was sie beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf beachten sollten. Oft kommt für die Erben, wenn sie die Immobilie nicht selber bewohnen möchten, nur der Verkauf in Frage. Ich möchte daher in diesem Rahmen auf einige mögliche Fragen und Überlegungen kurz eingehen.

Grundbuch überprüfen

Im Grundbuchauszug können Sie sehen, ob ggfs. noch weitere Eigentümer für die Immobilie eingetragen sind und ob noch Belastungen auf die Wohnung oder das Haus laufen. Sämtliche Rechte, aber ebenso Pflichten gehen mit der Grundbuchumschreibung auf den oder die Erben über. Deshalb ist es bei Antritt einer Erbschaft wichtig, sich zeitnah einen Überblick zu verschaffen, ob man ggfs. auch Schulden erbt.

Brauchen Sie einen Erbschein?

Wenn Sie die geerbte Wohnung bzw. das geerbte Haus verkaufen möchten, müssen Sie einen Erbschein anfordern, der Sie als rechtmäßigen Erben ausweist. Der Erbschein ist die Grundlage für die Umschreibung im Grundbuch. Beides können Sie im Amtsgericht beantragen. Die Höhe der anfallenden Gebühren, hängt vom Wert der Immobilie ab.

Immobilienverkauf als Erbengemeinschaft

Häufig erben mehrere Personen eine Immobilie gemeinsam. Hier ist es wichtig, sich mit den Miterben auszutauschen und sich möglichst darüber zu verständigen, was mit der Immobilie passieren soll. Auch eine sogenannte Erbengemeinschaft benötigt einen Erbschein, um das Eigentum nachzuweisen (s.o.). Bei einem Verkauf wird der erzielte Verkaufspreis bzw. der Verkaufserlös dann unter allen Erben gemäß Erbanteil aufgeteilt. Um den Verkaufsprozess zu vereinfachen, kann es sinnvoll sein, einem Erben die Vollmacht für den Verkauf zu erteilen, damit er im Sinne der anderen Erben den Verkauf bzw. die Kommunikation mit dem Immobilienmakler durchführt.

Wie ist der Zustand des Objekts?

Bei der Erbschaft einer Immobilie ist es wichtig, deren Zustand objektiv zu überprüfen bzw. überprüfen zu lassen. Gerade bei älteren Objekten, die eventuell nicht regelmäßig modernisiert wurden, könnten höhere Modernisierungskosten auf den Erben zukommen und ein Verkauf die bessere Lösung sein. Achten Sie z.B. auch darauf, wie hoch bei einer Eigentumswohnung die Instandhaltungsrücklage ist. Ist in nächster Zeit vielleicht damit zu rechnen, dass eine Modernisierung die Höhe der Rücklagen übersteigt und Sie etwas nachschießen müssten?
Gerade bei älteren Objekten macht es vor Verkauf Sinn, zumindest einige kleinere Instandhaltungen durchführen zu lassen, um die Wohnung oder das Haus für den Verkauf vorzubereiten. Hierzu zählen beispielsweise das Entfernen von alten Tapeten, das Streichen der Räume, ggfs. Verlegung neuer Böden etc. Diese verhältnismäßig einfachen und nicht so kostenintensiven Maßnahmen führen bereits zu einer optischen Aufwertung des Objekts und können zur Wertsteigerung Ihrer Immobilie beitragen.

Werteinschätzung einer geerbten Immobilie

Planen Sie die geerbte Immobilie verkaufen zu wollen, stellt die Werteinschätzung die Basis für den späteren Verkauf dar. Die meisten Erben kennen sich nicht gut genug aus, um den Wert der geerbten Immobilie richtig einzuschätzen. Um eine Immobilie möglichst gut verkaufen zu können, muss als erstes ihr Verkehrswert ermittelt werden. Hier sind verschieden Faktoren wie beispielsweise die Lage, die Größe eines Grundstücks, die Wohnfläche oder der Zustand des Gebäudes zu berücksichtigen.
Auch aus emotionalen Gründen empfinden viele Erben die Werteinschätzung als schwierig. Um einen guten, marktgerechten Preis zu erzielen, empfiehlt sich deshalb die Einbeziehung von Fachleuten. Ich beraten Sie gerne ausführlich, wenn Sie über den Verkauf Ihres geerbten Hauses oder Ihrer geerbten Wohnung nachdenken und ermittle für Sie den Verkehrswert und übernehme Vermarktung und Verkauf der Immobilie. info@baumgaertl-immobilien.de oder 08165 – 91 66 414.

Höhe der Erbschaftssteuer

Die Höhe der Erbschaftssteuer ist abhängig vom Wert des Objekts und dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser. Übersteigt der Wert des Erbes den persönlichen, gesetzlich geregelten Erbschaftssteuerfreibetrag, muss Erbschaftssteuer bezahlt werden. Beerben Sie beispielsweise einen Ehe- oder und eingetragene Lebenspartner liegt der Freibetrag aktuell bei 500.000 Euro, für Kinder bei 400.000 Euro. Je weiter entfernt Sie mit dem Verstorbenen verwandt sind, desto niedriger ist der gewährte Freibetrag.
Wie genau die Erbschaftssteuer berechnet wird, kann Ihnen ein Steuerberater ermitteln. Je nach Verwandtschaftsverhältnis wird hierzu eine andere Steuerklasse herangezogen.

Kann ich eventuell Steuern sparen?

Je nachdem von wem die Immobilie bewohnt wird, muss der Erbe u.U. keine Erbschaftssteuer bezahlen. Dies ist der Fall, wenn das vererbte Haus bzw. die Wohnung bis zum Ableben des Verstorbenen selbst bewohnt wurde und die Immobilie maximal 200 Quadratmeter groß ist oder sie nach dem Erbfall in den nächsten zehn Jahren vom Ehepartner, Lebenspartner oder Kind des Verstorbenen bewohnt wird.
ACHTUNG: Ziehen Sie vor Ablauf einer Frist von 10 Jahren aus der selbstgenutzten Wohnung oder Haus aus, wird die Erbschaftssteuer nachträglich bzw. rückwirkend fällig.

Lohnt sich die Vermietung der geerbten Immobilie?

Oft ist der Gedanke an den Verkauf der geerbten Immobilie für die Erben emotional schwierig. Daher kann es sinnvoll sein, erstmal zu vermieten, wenn das Objekt nicht selbst genutzt werden kann oder die Mieteinnahmen eine höhere Rendite einbringen als eine Selbstnutzung. Man sollte aber bedenken, dass eine Vermietung mit bürokratischem Aufwand verbunden ist für Mietersuche, Erstellung des Mietvertrags, Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltungen etc. Oft decken die Mieteinnahmen längerfristig nicht diesen Aufwand. Daher entscheiden sich viele Erben gerade bei einem geerbten Haus für den Hausverkauf.
Gerade für Erbengemeinschaften ist es meistens am sinnvollsten, zu verkaufen, da die Aufteilung der Einnahmen und Ausgaben bei Vermietung u.U. besonders kompliziert ist. Dies gilt umso mehr, wenn Konflikt in der Erbengemeinschaft bestehen. So wird Streit um die Zuständigkeiten rund um die Vermietung vermieden.
Einnahmen aus Vermietung müssen versteuert werden; getätigte Ausgaben für die Instandhaltung können hiervon abgezogen werden.

Fällt bei der geerbten Immobilie Spekulationssteuer an?

Verkauft man ein Haus oder eine Wohnung aus Privatbesitz und erzielt aufgrund einer Wertsteigerung einen Gewinn, muss dieser Gewinn versteuert werden. Diese Steuer wird Spekulationssteuer genannt. Entstandene Kosten für Renovierungen, Reparaturen, Notarkosten oder Maklergebühren können in vielen Fällen zur Senkung der Steuer angerechnet werden. Bei den Verkaufsüberlegungen ist es wichtig, die Fristen, die bei der Spekulationssteuer gelten, zu kennen, um sie vermeiden zu können. Wenn Sie Ihre Immobilie mindestens zwei Jahre lang selber oder durch Ihre Kinder bewohnt haben, kann sie im folgenden Jahr ohne das Fällig werden der Spekulationssteuer verkauft werden. Hier zählt das jeweilige Datum des notariellen Kaufvertrags. Eine weitere, bekanntere Frist ist die 10-Jahres-Grenze. Danach kann die Immobilie immer ohne das Fällig werden der Spekulationssteuer verkauft werden.

Zusammenfassung: Geerbte Immobilie verkaufen

Wer den Verkauf einer geerbten Immobilie plant, dem würde empfehlen, dies mit der Hilfe eines Immobilienmaklers zu machen, da dieser das nötige Wissen hat, um den Marktwert des Objekts richtig einzuschätzen und den bestmöglichen Verkaufserlös zu erzielen. Eine Vermietung der Immobilie lohnt sich nur selten. Haben Sie Fragen zu diesem Beitrag? Ich stehe Ihnen gerne zur Verfügung!