Immobilie und Scheidung – was passiert bei einer Trennung mit Ihrem Eigentum?

Immobilie und Scheidung – was passiert bei einer Trennung mit Ihrem Eigentum?

Viele Ehen werden heutzutage geschieden. Dabei entstehen oft nicht nur emotionale Belastungen. Meistens spielt das gemeinsame Vermögen eine große Rolle. Besonders die gerechte Aufteilung des gemeinsamen Besitzes sorgt bei beiden Partnern im Fall einer Immobilie und Scheidung für viele Fragen.
Was passiert mit unserer gemeinsamen Wohnung bzw. unserem Haus? Viele finanzielle Themen sind dann zu klären, da das Objekt in der Regel auch noch nicht abbezahlt ist. Meistens sind beide Eheleute im Grundbuch mit hälftigem Miteigentum eingetragen und auch beide Darlehensnehmer gegenüber der finanzierenden Bank. Häufig ist der Immobilienverkauf die Lösung, die das geringste Konfliktpotenzial für die ehemaligen Partner bietet. Vielen Paaren fällt es dadurch auch leichter, ihr Leben nach der Scheidung neu zu gestalten.

Verheiratete Paare leben in Deutschland, falls keine Gütertrennung besteht, in einer Zugewinngemeinschaft. Wird die Beziehung beendet, muss im Fall einer Scheidung das Vermögen aufgeteilt werden. Beim Zugewinn kann es sich z.B. um erwirtschaftetes Geld, aber auch um die Wertsteigerung eines Hauses oder einer Wohnung handeln. Auch wenn nur einer der Ehepartner Eigentümer des Objekts ist, steht nach der Scheidung dem anderen Partner in der Regel die Hälfte dieses Zugewinns zu. Wie genau der Zugewinnausgleich berechnet wird, was dazu berücksichtigt wird und wie er aufzuteilen ist, kann ein Rechtsanwalt einschätzen.

Häufige Fragen zu Immobilie und Scheidung

Klassische Fragen im Trennungsfall sind z.B. wer ist oder bleibt Eigentümer? Sollen wir unsere Immobilie verkaufen oder kann ein Ehepartner den anderen eventuell ausbezahlen und alleine Eigentümer werden? Wie würde der Verkauf der Immobilie ablaufen? Wer haftet für die weitere Finanzierung?

In vielen Fällen kommt es nach einer Scheidung oder auch schon in der Trennungsphase zum Verkauf der gemeinsamen Immobilie, da der Verkauf beide Parteien von möglichen Schulden entlastet (für z.B. monatliche Kreditrückzahlungen) und die Kosten für eine Immobilie, die Kreditraten und zusätzlich notwendige Mietzahlungen für eine weitere Wohnung einen Durchschnittsverdiener schnell an seine Grenzen bringen. Außerdem entfallen dann auch weitere Kosten für den Unterhalt der Immobilie. Hier kann der Verkauf auch schon während der Trennungszeit eine Option sein. Das ist aber nur möglich, wenn sich die Ehepartner auch einig sind. Selbst wenn nur einer im Grundbuch eingetragen ist, kann er oder sie nicht ohne Zustimmung des anderen verkaufen, wenn die Immobilie der wesentliche Vermögenswert des Paares ist (laut BGB kann dann nur gemeinsam beziehungsweise mit Zustimmung darüber verfügt werden).
Nach der Scheidung erlischt diese Einwilligungserfordernis, der Alleineigentümer kann dann alleine und frei über die Immobilie entscheiden.

Beim Immobilienverkauf wird der Erlös zu gleichen Teilen an die Ehepartner aufgeteilt. Wurde das Haus oder die Wohnung durch einen gemeinsamen Kredit finanziert, kann dieser mit dem Verkauf der Immobilie abgelöst werden.

Verkauf über einen Makler

Das Thema Haus- bzw. Wohnungsverkauf ist bei Trennungen häufig ein Streitthema. Wer muss wem wieviel ausbezahlen? Und was ist die Immobilie überhaupt wert? Damit die Partner den Verkaufsprozess nicht im Nachhinein als unfair empfinden, empfiehlt es sich eine neutrale Person, eine professionelle Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler hinzuzuziehen, der den Verkauf durchführt und der beide Parteien unparteiisch und fachkundig berät. Die objektive Werteinschätzung ist die Grundlage, sich fair und einvernehmlich zu einigen und ermöglicht im bestmöglichen Fall auch eine leichtere Einigung über den Zugewinnausgleich bei der Scheidung.
So wird unnötiger Streit vermieden, denn die Trennungsphase ist ohnehin schon eine schwierige Lebensphase.

Sollte man einen Rechtsanwalt konsultieren?

Selbst wenn eine Trennung friedlich abläuft, ist es sinnvoll, rechtzeitig eine anwaltliche Beratung aufzusuchen und sich von einem Spezialisten erklären zu lassen, was die Trennung alles mit sich bringt. So kann vermieden werden, dass man sich plötzlich nicht erwarteten Unterhaltszahlungen, die mit einem zweiten Haushalt inklusive Kreditzahlungen für das alte Zuhause, Zugewinnausgleichsansprüchen etc. schwierig werden könnten, ausgesetzt sieht.

Welche Möglichkeiten gibt es für die Immobilie in Trennung?

Bei der Aufteilung des gemeinsamen Vermögens geht es immer um größere Werte und derjenige, der Geld für die Ausbezahlung aufbringen muss, steht schnell vor großen, finanziellen Problemen. Daher wird bei Scheidungen meistens das Objekt verkauft.
Es gibt aber auch Alternativen:
Die vermutlich einfachste Möglichkeit ist, dass ein Ehepartner das Haus oder die Wohnung als Alleineigentümer behält und dem anderen den hälftigen Verkehrswert auszahlt. Dazu ist meist ein weiterer Kredit nötig – wenn möglich – erfolgt eine Verrechnung gegen den Zugewinn oder Versorgungsausgleich. Dazu muss das Grundbuch umgeschrieben werden. Läuft noch ein Kredit, muss die darlehensgebende Bank den anderen Ehepartner aus der Haftung entlassen und der Darlehensvertrag auf den neuen alleinigen Eigentümer umschreiben.

Es wäre auch möglich, dass beide weiterhin Eigentümer bleiben, aber nur einer von beiden im Objekt wohnt. Dazu muss aber unbedingt eine Regelung ausgearbeitet werden, wie mit der weiteren Nutzung, den Kosten, eventuellen Mietzahlungen, Haftung, etc. umgegangen werden soll. Diese Variante kann sinnvoll sein, wenn keiner der beiden Expartner das Objekt alleine bewirtschaften könnte und ein Verkauf aber nicht gewollt ist, um z.B. den Kindern das Zuhause zu erhalten.

Wenn keiner der Eheleute das Haus finanziell nicht alleine halten kann, muss es verkauft werden. Der Verkaufserlös wird dann hälftig geteilt. Auch wenn Schulden übrig bleiben, haften beide Expartner dafür.

Auszug während des Trennungsjahres ist nicht zwingend notwendig

Grundsätzlich können beide Ehepartner auch in der Immobilie wohnen bleiben, denn die Trennung ist nicht durch eine räumliche Trennung, sondern durch eine Trennung nach wirtschaftlichen oder sozialen Aspekten definiert (die Ausgaben werden alleine geregelt, das Bett nicht mehr geteilt etc.).
Weigern sich z.B. beide Ehepartner auszuziehen, müssen sie weiterhin in der Trennungsphase unter einem Dach leben. Das gilt sowohl für den Fall, dass die Immobilie beiden Eheleuten gehört, als auch für den Fall, dass ein Partner alleine Eigentümer ist. Dadurch würde ein Verhältnis wie zwischen Vermieter und Mieter entstehen.
Nach dem Ende des Trennungsjahres hat jeder Partner das Recht, den Verkauf einzuklagen, falls es bis dahin keine Einigung möglich ist. Eine Zwangsversteigerung sollte aber unbedingt vermieden werden, da der erzielte Verkaufspreis meistens unter dem eigentlichen Immobilienwert liegt. Sie ist daher die schlechteste Lösung.

Vermietung der Immobilie

Auch die Vermietung der gemeinsamen Immobilie könnte eine Lösung sein. Voraussetzung ist allerdings, dass sich die Parteien vorstellen können, auch in den nächsten Jahren gemeinsam als Vermieter auftreten und ihre damit verbundenen Aufgaben wahrnehmen (Mietvertragserstellung, Organisation von Instandhaltungsarbeiten, Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung etc.) zu können. Ist ein weiteres Miteinander unmöglich, ist die Vermietung als Option auszuschließen.

Wer haftet für das Immobiliendarlehen?

Für die Schulden haftet der Darlehensnehmer, in der Regel also beide Ehepartner, da meistens beide den Kreditvertrag unterschrieben haben. Zahlt einer von beiden keine Darlehensraten mehr, kann die Bank sich an den anderen Partner wenden, auch wenn dieser nicht mehr im Objekt wohnt, da es sich hier um eine gesamtschuldnerische Haftung handelt. Daher sollte die Zahlung der Raten weiterhin gesichert sein bzw. die ehemaligen Partner sollten diesen Punkt unbedingt klären.
Eine Entlassung aus der Haftung für die Hypothek ist nur mit Zustimmung der Bank möglich.

Was ist der sogenannte Wohnwert?

Bleibt einer der Ehepartner nach der Trennung mietfrei im gemeinsamen ehemaligen Zuhause wohnen, muss er oder sie sich den sogenannten Wohnwert als Einkommen oder Nutzungsvorteil anrechnen lassen (= gesparte Mietkosten). Bei einem Anspruch auf Trennungsunterhalt erhöht sich damit das unterhaltsrechtlich anzurechnende Einkommen. Bestehen keine Unterhaltsansprüche, hat der ausgezogene Ehepartner einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Nutzung seines Eigentumsanteils. Bei der Höhe der Nutzungsentschädigung spielen viele Gesichtspunkte eine Rolle (Einkommen, die Bedürfnisse von Kindern, der Wert des Objekts, die ortsübliche Miete, etc.)

Wem gehört das Familieneigentum?

Die Immobilie gehört grundsätzlich demjenigen, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Meistens sind das beide Ehepartner. Nach der Heirat erhält der andere Ehepartner nicht automatisch das hälftige Miteigentum, wenn der andere das Objekt mit in die Ehe eingebracht hat.

Kann die Immobilie dem Kind geschenkt werden?

Prinzipiell besteht auch die Möglichkeit, das Haus oder die Wohnung dem Kind / den Kindern zu schenken. Das ist meistens dann eine gute Lösung, wenn die Immobilie für die Familie einen besonderen Wert hat, weil sie beispielsweise bereits seit vielen Jahrzehnten im Familienbesitz ist. Dies geht auch nur einvernehmlich. Auch minderjährigen Kindern kann eine Immobilie überschrieben werden. Hierbei ist allerdings die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts nötig.

Fazit zu Immobilie und Scheidung:

Wer in Scheidung lebt und den Verkauf einer Immobilie plant, dem würde empfehlen, dies mit der Hilfe eines Immobilienmaklers zu machen, da dieser das nötige Wissen hat, um den Marktwert des Objekts richtig einzuschätzen und den bestmöglichen Verkaufserlös zu erzielen.  Haben Sie Fragen zu diesem Beitrag? Ich stehe Ihnen gerne zur Verfügung!